2016中國房地產(chǎn)十大焦點(diǎn)事件哪件與你密不可分

　　瘋漲?調控?分化?糾結?想到2016年的樓市，無(wú)疑讓人五味雜陳：從上半年的一線(xiàn)城市、重點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)飆升，到國慶期間中央出臺調控政策，幾乎席卷大半個(gè)中國，在這樣的大起大落中，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額首次突破10萬(wàn)億，而搶房潮、離婚潮、高價(jià)地、四小龍、賣(mài)房保殼種種現象，則又構成了2016年樓市一幅幅獨特的風(fēng)云畫(huà)卷。新年伊始，中國經(jīng)濟網(wǎng)策劃推出2016“中國時(shí)間”經(jīng)濟盤(pán)點(diǎn)系列，對我國2016年經(jīng)濟領(lǐng)域做一回顧。本期推出2016十大房產(chǎn)新聞，讓我們一起回顧“上躥下跳”的猴年樓市，辭舊迎新。

　　一、一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)年初飆升“四小龍”領(lǐng)漲二線(xiàn)城市

　　繼2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降到最低點(diǎn)以后，2016年年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆行情超出所有人的意料，人人談股變成人人說(shuō)房，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)出現了脫韁式上漲，京滬深三大城市率先領(lǐng)漲，北京和上海房?jì)r(jià)同比上漲超過(guò)了40%，深圳新房均價(jià)一舉邁入5萬(wàn)元大關(guān)，上海甚至出現一天跳價(jià)70萬(wàn)的情況。

　　隨后，一線(xiàn)城市周邊地區房?jì)r(jià)也開(kāi)始上漲，受利好消息影響，2016年廊坊房?jì)r(jià)增速最快，同比上漲102%。接著(zhù)，廈門(mén)、合肥、南京、蘇州等城市房?jì)r(jià)領(lǐng)漲二線(xiàn)城市，上漲超過(guò)了30%，這四個(gè)城市也因房?jì)r(jià)上漲過(guò)快而被稱(chēng)為“四小龍”。

　　從2016年2月到8月，短短半年時(shí)間內，全國70多個(gè)主要城市中，近20個(gè)城市的房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)10%，15個(gè)城市的房?jì)r(jià)漲幅介于5%至10%之間。

　　報告顯示，目前各城市房?jì)r(jià)分成五個(gè)梯隊，第一梯隊京滬深三市，均價(jià)每平米超過(guò)4萬(wàn)元，第二梯隊廈門(mén)、南京、廣州、天津，每平米超過(guò)2萬(wàn)平米，第三梯隊是杭州、福州、青島、武漢、蘇州等，每平米超過(guò)1萬(wàn)元，第四梯隊是大連、成都、無(wú)錫、蘭州以及佛山等市，每平米超過(guò)6千元，第五梯隊是威海、吉林、常德、荊州、濰坊等，每平米低于6千元。

　　二、中央經(jīng)濟工作會(huì )議定調：房子不是用來(lái)炒的

　　2016年12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議在北京舉行，其中提到，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落;房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展;要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機構化、規?；赓U企業(yè)發(fā)展。

　　分析人士指出，2016年以來(lái)，我國一些地區房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、投機炒作特征明顯，不僅容易導致金融風(fēng)險上升，有損普通民眾的幸福感，長(cháng)此以往，亦不利于房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)體經(jīng)濟中發(fā)揮積極作用。2017年，我國將進(jìn)一步采取綜合措施，因地制宜、因城施策，讓旨在投資投機的炒房者知難而退，最終確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　三、國慶開(kāi)啟密集調控潮席卷大半個(gè)中國

　　如果說(shuō)上半年樓市關(guān)鍵詞是房?jì)r(jià)暴漲，那么下半年則毫無(wú)疑問(wèn)的是樓市調控。2016年9月30日晚間至10月6日，短短7天時(shí)間，南京、廈門(mén)、深圳、蘇州、合肥等19個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調控政策，重啟限購限貸等政策。11月10日起，杭州、武漢、深圳、南京、西安、成都、福州、南昌等熱點(diǎn)城市調控政策繼續加碼。

　　新政下一二線(xiàn)房?jì)r(jià)逐步降溫。國家統計局數據顯示，10月一、二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。10月下旬新建商品住宅價(jià)格除深圳和成都兩個(gè)城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門(mén)和鄭州等5個(gè)城市也由升轉降，降幅在0.1-0.4個(gè)百分點(diǎn)之間。

　　從“9.30”開(kāi)始，已經(jīng)有超過(guò)25個(gè)城市出臺了50多次樓市調控措施，多地調控政策下，熱點(diǎn)城市購房門(mén)檻提高，使得各類(lèi)炒房需求減少，進(jìn)而促使市場(chǎng)交易出現下滑。專(zhuān)家預測，本次調控周期起碼持續6-9個(gè)月，甚至有可能周期拉長(cháng)到2018年。20個(gè)城市城市房?jì)r(jià)將出現10%以上的價(jià)格下調空間。

　　四、中央發(fā)文推街區制已建小區要逐步打開(kāi)

　　2016年2月21日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見(jiàn)》公布，這是時(shí)隔37年重啟的中央城市工作會(huì )議的配套文件，勾畫(huà)了“十三五”乃至更長(cháng)時(shí)間中國城市發(fā)展的“路線(xiàn)圖”。其中最引人矚目的就是我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區的內容。該《意見(jiàn)》指出，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現內部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節約利用。另外要樹(shù)立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統。

　　目前，新建的商品房小區規劃基本上都是以封閉式小區為主，居民和業(yè)主幾乎已經(jīng)習慣了住宅小區是相對獨立的空間，這種住宅小區的模式目前也比較便于小區的治安管理。

　　業(yè)內人士認為，此次《意見(jiàn)》中提出不再建封閉小區，主要也是基于當前的城市規劃建設管理方面存在著(zhù)交通擁堵蔓延加重等諸多問(wèn)題。而街區制是城市建設布局的一種形式，它的特點(diǎn)是住宅與商業(yè)、服務(wù)業(yè)緊密結合，不設圍墻，土地私有制國家和我國改革開(kāi)放早期大多采用這一方式。不過(guò)，推廣街區制不宜一刀切，打開(kāi)已有小區的圍墻更應謹慎，要因地制宜、循序漸進(jìn)，在解決公共交通問(wèn)題的同時(shí)兼顧居住的舒適性。

　　五、險資搶籌優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股萬(wàn)科寶能陷股權大戰

　　“萬(wàn)寶之爭”，是開(kāi)端于2015年，高潮于2016年的行業(yè)大事。截至2016年11月30日，寶能系通過(guò)前海人壽及其他資管計劃，前后五次舉牌萬(wàn)科，通過(guò)自有資金買(mǎi)入、融資融券、收益互換、質(zhì)押股權、資管計劃等手段，共投入440多億元，持有萬(wàn)科25%的股權，超過(guò)華潤，成為第一大股東。

　　在寶能系不斷舉牌增持的過(guò)程中，引起了萬(wàn)科與王石的質(zhì)疑和反對，從而引發(fā)了強烈的社會(huì )關(guān)注與爭論。2016年3月，萬(wàn)科公布與深圳地鐵集團重大資產(chǎn)重組的計劃方案，曾被市場(chǎng)解讀為萬(wàn)科為了抵御寶能而精心設計的毒丸計劃;12月萬(wàn)科A(000002,股吧)發(fā)布公告稱(chēng)，董事會(huì )同意終止與深圳地鐵集團重大資產(chǎn)重組。12月，在監管部門(mén)的干預下，寶能態(tài)度出現緩和。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士表示，保險資金搶籌上市房企純屬資本逐利行為。萬(wàn)寶之爭，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)標志性事件，既暴露出不同群體之間的利益紛爭，又督促著(zhù)企業(yè)股權結構與行業(yè)制度進(jìn)一步予以完善。

　　六、溫州(樓盤(pán))部分房產(chǎn)土地使用年限到期引發(fā)全民關(guān)注

　　2016年4月，溫州部分市民在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)無(wú)法正常交易，原因是土地到期了，需要繳納數十萬(wàn)元的土地出讓金方能重新辦理土地證，花了上百萬(wàn)元買(mǎi)的房子，到期后還要交一筆不菲的費用，一時(shí)間引發(fā)社會(huì )各界的熱議和關(guān)注。

　　12月23日，國土資源部副部長(cháng)王廣華在《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發(fā)布會(huì )上表示，針對溫州當地20年住房土地使用權到期問(wèn)題，國土資源部和住建部會(huì )商后回復，可以采用“兩不一正?！钡倪^(guò)渡性辦法處理，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及“土地使用期限”，仍填寫(xiě)該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

　　盡管?chē)临Y源部的這個(gè)決定和處理辦法，僅僅是針對“溫州當地20年住房土地使用權到期問(wèn)題”這個(gè)特例，而不是“土地使用權70年”的普遍情況，但一些業(yè)內人士和專(zhuān)家將之視為土地使用權到期后，在實(shí)踐和政策層面的一大突破。

　　11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見(jiàn)》發(fā)布，對于公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問(wèn)題，《意見(jiàn)》在多處予以了說(shuō)明和安排。其中包括研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì )對公民財產(chǎn)長(cháng)久受保護的良好和穩定預期。業(yè)內人士表示，這樣的表述意味著(zhù)對于個(gè)人住宅土地使用權70年到期后政府會(huì )收回的擔心是不必要的。

　　七、上市公司靠賣(mài)北京學(xué)區房保殼12年增值1651%

　　2016年9月20日，*ST寧通B發(fā)布公告稱(chēng)，公司以公開(kāi)掛牌方式通過(guò)北京產(chǎn)權交易所轉讓北京市西城區槐柏樹(shù)街11號樓-201、-202兩套房產(chǎn)，掛牌價(jià)格不低于經(jīng)備案的房產(chǎn)評估價(jià)值。而如果這兩處房產(chǎn)能夠成功出售，那么*ST寧通全年扭虧的幾率也將大大增加。

　　公告稱(chēng)，*ST寧通B本次擬轉讓的兩套房產(chǎn)，建筑面積分別為141.31平方米和141.60平方米，建成年份為2004年，設計用途為住宅。擬轉讓房產(chǎn)的賬面價(jià)值及評估價(jià)值上述兩套房產(chǎn)原值總計214.71萬(wàn)元，截至2016年7月底，已計提折舊84.97萬(wàn)元，賬面凈值總計129.74萬(wàn)元。

　　經(jīng)過(guò)中資資產(chǎn)評估有限公司的評估，截至評估基準日2016年7月31日，即*ST寧通B擬處置的兩套房產(chǎn)賬面價(jià)值為129.74萬(wàn)元，評估值為2272.62萬(wàn)元，增值額為2142.88萬(wàn)元，增值率1651.68%。不過(guò)，這可能并不是這兩套住房的實(shí)際價(jià)格。媒體報道稱(chēng)，這2處房產(chǎn)，屬于北京市重點(diǎn)北京小學(xué)本部學(xué)區房，市面上小區的銷(xiāo)售單價(jià)逾10萬(wàn)元/平方米。

　　實(shí)際上，上市公司依靠出售房地產(chǎn)扭虧為盈，在當前經(jīng)濟環(huán)境下并不鮮見(jiàn)。據統計，在2926家上市公司中，有395家面臨上半年凈利潤為負的尷尬局面，這其中還不包括各種注資、重組后財務(wù)數據優(yōu)化的殼資源。其中，有115家上市公司凈利潤為正但不足500萬(wàn)元，而500萬(wàn)元，只是北京五環(huán)以?xún)纫痪邮业淖畹唾Y產(chǎn)配置。

　　八、七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文整頓中介市場(chǎng)嚴查首付貸

　　2016年8月，住房城鄉建設部、國家發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監會(huì )等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，重拳出擊治理房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，共提出了16項政策措施，要求房地產(chǎn)中介機構對房源真實(shí)性進(jìn)行全面核驗，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產(chǎn)品和服務(wù)，設立失信中介機構“黑名單”，對嚴重失信的中介機構和個(gè)人實(shí)行行業(yè)禁入。

　　首付貸是指在購房者首付款不足的情況下，房地產(chǎn)中介機構、開(kāi)發(fā)商或者互聯(lián)網(wǎng)金融平臺為其提供用于首付的貸款，讓購房者可以提前進(jìn)入樓市，即在杠桿上加杠桿，增加了貸款風(fēng)險。首付貸分有抵押和無(wú)抵押兩種。此前無(wú)抵押的首付貸似乎更加大行其道：沒(méi)有抵押物，全靠“更加嚴格的審核”提供給買(mǎi)房人20萬(wàn);30萬(wàn)元的貸款用于買(mǎi)房首付。

　　業(yè)內人士表示，《意見(jiàn)》如能?chē)栏衤鋵?shí)，長(cháng)期存在于中介市場(chǎng)的虛假房源、賺取差價(jià)等亂象有望得到徹底根治，這對中介市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，算是史上最嚴的政策了。不過(guò)也有觀(guān)點(diǎn)認為，新政后效如何，還要看相關(guān)部門(mén)的監管和處罰力度。

　　九、高價(jià)地密集出現土地熱潮史無(wú)前例

　　2016年是有史以來(lái)高價(jià)地最密集的年份，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”地塊大量涌現，持續刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)高溫難降，面粉貴于面包的案例明顯增多。

　　這些土地主要集中在一二線(xiàn)城市中，尤其是上海、南京、蘇州、合肥、杭州等城市。2016年前4個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出了7個(gè)區域高價(jià)地塊;4月上旬，蘇州拍賣(mài)的13幅地塊刷新了3個(gè)區的高價(jià)地塊紀錄;4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過(guò)110億元;4月底，廈門(mén)總價(jià)和單價(jià)雙料高價(jià)地塊產(chǎn)生;8月17日，全國單價(jià)最高地塊在上海誕生，融信集團以110.1億元的成交價(jià)格拿下靜安區中興路地塊，樓板價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米，可售部分的樓板價(jià)超過(guò)14萬(wàn)元/平方米;8月29日，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價(jià)拍得深圳新會(huì )展中心配套商業(yè)用地，超過(guò)此前廣州亞運村255億的全國總價(jià)最高地塊，晉升為全國總價(jià)新地塊。9月份延續土地交易熱，全國密集成交了51宗區域單價(jià)、總價(jià)最高地塊，再創(chuàng )年內新高。

　　熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)高溫難降，業(yè)內分析原因主要有：一二線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售火爆，房企補庫存的需求強烈;房企投資方向趨同，重點(diǎn)聚焦熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，加劇了熱點(diǎn)城市土拍競爭激烈程度;央企、國企在熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市不惜高價(jià)拿地，謀求企業(yè)做大做強;貨幣寬松，流動(dòng)性充裕，金融機構大力支持房企高杠桿拿地。

　　十、全國商品房年銷(xiāo)售額歷史首次突破10萬(wàn)億元

　　盡管從國慶期間開(kāi)始引發(fā)樓市調控潮以來(lái)，樓市熱度出現明顯減退，但前三季度的旺銷(xiāo)仍然讓2016年樓市年銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積雙雙突破歷史記錄。統計局報告顯示，1-11月全國商品房銷(xiāo)售面積135829萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)24.3%，增速比1-10月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額102503億元，增長(cháng)37.5%，增速回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士指出，提前1個(gè)月，商品房銷(xiāo)售數據已經(jīng)全面沖破歷史記錄線(xiàn)，一方面，2016年中國商品房年銷(xiāo)售額首次突破10萬(wàn)億元大關(guān)，從過(guò)去幾年的數據來(lái)看，一般而言，整年商品房銷(xiāo)售金額大致保持在7-8萬(wàn)億元左右。另一方面，2016年前11個(gè)月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積也刷新了2013年全年創(chuàng )下的13億平方米的年度歷史紀錄。

　　盡管絕對值創(chuàng )出歷史新高，但從11月單月來(lái)看，樓市數據漲幅開(kāi)始明顯放緩，市場(chǎng)沖高回落的趨勢顯著(zhù)。